Sinds 1 april 2026 kijkt niet alleen de aannemer meer naar de fundering van je huis, maar ook de taxateur. Het nieuwe modeltaxatierapport verplicht taxateurs om een funderingsrisicoklasse te noteren, van A (laag risico) tot E (hoog risico). Voor kopers, verkopers en huiseigenaren die willen verbouwen, verandert dat de spelregels. Een slechte score drukt de waarde van je huis en kan een hypotheek zelfs laten afketsen.
Het probleem is groter dan veel mensen denken. Onderzoekscentrum KCAF schat dat tussen de 487.000 en 537.000 Nederlandse woningen een verhoogd risico lopen op verzakking, vooral huizen van vóór 1970 op houten palen in gebieden met een slappe bodem zoals delen van Zuid-Holland, Noord-Holland, Groningen en Friesland. Reden genoeg om zelf op tijd te checken wat er onder jouw huis gebeurt, in plaats van te wachten tot een taxateur het voor je ontdekt.
Wat er sinds april veranderde in het taxatierapport
De nieuwe risicoklasse komt van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek en is gebaseerd op bouwjaar, funderingstype en de bodemgesteldheid van de omgeving. Krijgt jouw huis klasse D of E, dan moet er eerst een funderingsonderzoek plaatsvinden voordat de taxatie rond kan komen. Dat kost tijd en geld, precies op het moment dat je een hypotheek probeert af te sluiten.
Vereniging Eigen Huis wijst op een lastig kantje: het taxatierapport wordt meestal pas opgesteld nadat je de koopovereenkomst al hebt getekend. Wil je dit risico vermijden bij een aankoop, dan laat je zelf vooraf een bouwkundige keuring uitvoeren, of neem je een funderingsvoorbehoud op in je bod. Vereniging Eigen Huis geeft hier ook advies over voor kopers die zekerheid willen voordat ze tekenen.
Deze scheuren zijn geen cosmetisch probleem
Een enkele haarscheur in het pleisterwerk is meestal onschuldig, zetting van een nieuw huis doet dat vanzelf. Let wel op bij scheuren die schuin lopen vanuit een hoek van een raam- of deurkozijn, breder worden richting de fundering, of aan beide kanten van de muur zichtbaar zijn. Dat wijst eerder op een verzakking dan op een verfje-probleem.
Ook een gemetselde gevel die zichtbaar uit het lood staat, is een teken om serieus te nemen. Zet een waterpas of je telefoon met een niveau-app tegen de muur. Wijkt de meting meer dan een paar centimeter per verdieping af, dan is een funderingsonderzoek geen overbodige luxe meer.
Klemmende deuren vertellen meer dan je denkt
Een deur die opeens klemt terwijl hij jarenlang soepel opende, komt vaak niet door het hout dat werkt met het seizoen. Verzakt een huis ongelijkmatig, dan verschuift het kozijn net genoeg om de deur vast te laten lopen. Hetzelfde geldt voor ramen die niet meer goed sluiten, of vloeren met een duidelijk hoogteverschil tussen twee kamers.
Combineer je dit soort signalen, klemmende deuren, scheve kozijnen, scheuren die groeien, dan is het tijd om een gespecialiseerd bureau in te schakelen. Zij meten de fundering, brengen scheefstand in kaart en geven een advies dat verder gaat dan een losse indruk.
Wat een slechte score kost aan geld en tijd
Funderingsherstel behoort tot de duurste ingrepen die een huis kan ondergaan. Voor een gemiddelde tussenwoning lopen de kosten al snel op tot 40.000 tot 80.000 euro, afhankelijk van de herstelmethode en de bereikbaarheid van de woning. Wie te lang wacht, ziet kleine scheuren uitgroeien tot structurele schade die nog duurder uitpakt.
Er is ook financieel licht aan het einde van de tunnel. Rabobank, ABN Amro en ING accepteren funderingsherstel inmiddels als duurzaamheidsinvestering, waardoor je vaak meer kunt lenen dan de standaard NHG-grens, mits er een onderzoek met herstelplan ligt. Steden als Rotterdam, Amsterdam en Utrecht hebben daarnaast eigen subsidieregelingen voor huiseigenaren die hun fundering laten herstellen. Overweeg je toch te verbouwen in plaats van te verhuizen? Lees dan ook waarom verbouwen steeds vaker wint van verhuizen, want een gezonde fundering is de basis onder elke grote verbouwing.
Wachten met checken is de duurste keuze
Een funderingsonderzoek kost een paar honderd euro en geeft binnen enkele weken duidelijkheid. Dat is een fractie van wat een verrassing tijdens de taxatie je kan kosten aan vertraging, een lagere woningwaarde of een hypotheek die alsnog spaak loopt. Check via de website van het KCAF of jouw postcodegebied bekendstaat als risicogebied, en laat bij twijfel een deskundige meekijken voordat je grote plannen maakt.
Woon je in een rijtjeshuis dat na 1970 is gebouwd op betonnen palen, dan is de kans op ernstige problemen kleiner, maar niet nul. Ook nieuwere funderingen kunnen last krijgen van bodemdaling door langdurige droogte, zeker in veengebieden. Een goede vuistregel: meet elk jaar op dezelfde plek de breedte van een bestaande scheur met een simpele liniaal en noteer de datum. Groeit die scheur meetbaar in een paar maanden tijd, dan is dat een duidelijker signaal dan een losse blik met het blote oog.
Plan je toch een aanbouw of uitbreiding, dan is de fundering ook daar het startpunt. Bekijk voordat je begint wat er vergunningsvrij mag bij een aanbouw, zodat je niet voor verrassingen komt te staan zodra de bouwtekening klaar is. En wie zijn huis toch grondig aanpakt, combineert funderingsherstel vaak met een duurzaamheidsslag. Wat dat oplevert, lees je in dit artikel over verduurzamen van je woning. Een stevige fundering is uiteindelijk de investering die alle andere verbouwplannen pas echt waard maakt.